A jelzáloglevelek egyfajta értékpapírok. Régóta népszerűek külföldön, de Oroszországban még mindig kevéssé ismertek. A közelmúltban azonban a helyzet radikálisan megváltozott. Tehát a jelzálogkötvények jövedelmet generálnak a lakáshitel-piac finanszírozásával. Az értékpapírokat kibocsátó bankok pénzeszközöket vonzanak. Ezután kölcsönöket adnak a lakosságnak, profitot kapnak a kamat rovására, és részben megosztják azt a befektetőkkel. Minden elég bonyolultnak tűnik. Tudjon meg többet a jelzálogkötvényekről.
Hogyan van minden rendben?
Annak érdekében, hogy jobban megértse, hogyan lehet keresni, meg kell értenie a működés alapelveit.
Tehát először a bank jelzálogkötvényeket bocsát ki egy bizonyos összegért, majd eladja azokat a jövőbeni tulajdonosok között.
Ez utóbbiak viszont igénybevételi jogot szereznek, amelyet ingatlan biztosít. A banknak zálogjogot adunk addig, amíg a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsön összegét. Ezért tekintik a jelzáloggal fedezett kötvényeket viszonylag biztonságos befektetési módszernek.
Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsön visszafizetését, a bank eladhatja a fedezetet az adósság visszafizetése érdekében.
Ki bocsát ki jelzálogkötvényeket?
Kétféle típusú szervezet létezik, amelyek mindegyike végrehajthatja ezt a műveletet:
- Hitelintézetek.
- Jelzálogügynökök.
Jelentős különbségek vannak közöttük, ezért külön-külön kell beszélni.
Hitelintézetek
Annak érdekében, hogy jelzálogkötvényeket bocsássanak ki, meg kell felelniük bizonyos követelményeknek. Röviden: egy hitelintézetnek nem lehet pénzügyi problémája.
A gyakorlatban néha vannak olyan helyzetek, amikor a szervezet nem tartja be a szabályokat, van alternatíva. A jelzálogügynök létrehozásáról szól. Ez más értékpapírok kibocsátási rendszerét vonja maga után.
Jelzálogügynök
Ez egy jogi személy, amely kizárólag az egyetlen célból hoz létre bankot. Ez a jelzálogkötvények kibocsátására vonatkozik.
Az ügynök kapja meg az értékpapírok által biztosított követelési jogokat.
Meg kell értenie, hogy egy ilyen szervezet tevékenységét számos korlátozásnak kell alávetni. Például egy intézmény kezeli a jelzálogügynököt, és a számvitel teljesen különbözik. Ezenkívül az ügynöknek nincs joga alkalmazottakat felvenni.
Az ilyen intézkedéseknek közös célja van - a tevékenységek átláthatóságának növelése és a jogi viták minimalizálása.
Jellemzők
Jelzálogkötvényeket bocsátanak ki annak érdekében, hogy a bank gyorsan forrásokat vonzzon a pénzügyi forrásokhoz. Miután pénzeszközöket kapott a befektetőktől, egy hitelintézet kölcsönt bocsát ki. A megszerzett kamat az ő profitja.
Mennyire megbízhatóak a hitel jelzálogkötvények? A kérdésre adott válasz sok potenciális befektető számára érdekes. Végül is kockázat nélkül meg akarják növelni saját beruházásaikat.
Meg kell értenie, hogy a banknak a kötvénytulajdonosokkal szemben fennálló kötelezettségeit a jelzálogkölcsön igénylésének joga biztosítja. Vagyonnak nevezzük őket, és nem lehet elidegeníteni más követelések javára. Ezért jött létre olyan biztosíték-nyilvántartás, amely figyelembe veszi a jelzálogkötvényeket. Ez a dokumentum minden tevékenységet átláthatóbbá tesz.
A jelzálogkötvények Oroszországban teljesen népszerűtlen és kevesen tudják. Ez a piac fejletlen állapotban van, és a jelenlegi időszakra kilátásai nagyon homályosak.
csőd
A potenciális befektetőket fel kell készülni a kiszámíthatatlan forgatókönyvekre. Fontolja meg az egyiket. Ha azt a bankot, amely jelzálogkötvényeket bocsátott ki a piacra, csődbe ejtették, akkor a csődeljárási megbízott lép be az ügybe. Biztosítékot ad el, és a bevételt fizeti a kötvénytulajdonosoknak. Az ilyen intézkedéseket a csődeljárástól számított kilenc hónapon belül be kell fejezni.
A biztosíték eladása után kapott összegtől függően két forgatókönyv lehetséges.
- Ha a pénzeszközök nem voltak elegendőek a kötvénytulajdonosok kifizetéséhez, akkor helyet foglalhatnak a hitelezők sorában, és a fennmaradó ingatlan eladása után várhatják meg az adósságok megérkezését.
- Ha a pénzeszközök meghaladják a pénzt, akkor a jelzálogkötvények tulajdonosainak történő kifizetés után azokat a hitelezők követelményeinek való megfelelés céljából küldik el.
haladó visszafizetési
A csőd nem az egyetlen lehetséges forgatókönyv. Egyes esetekben a kötvénytulajdonosok visszafizetést igényelnek. Ez a következő helyzetekben lehetséges:
- Kötelezettségszegés. Példa erre a helyzet, amikor egy bank nem fizet be időben jövedelmet a tulajdonosoknak.
- Hibák a jelzálog fedezet nyilvántartásában.
- A tevékenységi szabályok be nem tartása. Ez a tétel relevánsabb a jelzálogügynöknél. Ha megsérti a vonatkozó törvényt, a kötvénytulajdonosok jogosultak a lejárat előtti visszafizetésre.
Az előnyök
Jelzálogkötvények használatakor mindkét fél nyereséget szerez. Vannak előnyei a banknak, a hitelfelvevőnek és a befektetőnek:
- Egy hitelintézet további tranzakciókat hajt végre további pénzeszközök vonzása révén. Ennek eredményeként növekszik a kapott kamatból származó jövedelem.
- Amikor egy befektető jelzálogkötvényeket szerez, akkor viszonylag megbízható pénzügyi eszközt kap, amely nemcsak megtakarítást, hanem saját tőkéjének növelését is lehetővé teszi. Kíváncsi, hogy az ilyen értékpapírok kamatlába alacsonyabb, mint az ingatlanvásárláshoz kibocsátott kölcsönöknél. A befektetõ azonban támaszkodhat nyereségre azáltal, hogy áremelkedik a lakáspiacon.
- Egy hitelfelvevő számára a jelzálogkötvények lehetőséget kínálhatnak arra, hogy jobb hitelkamatot szerezzenek. Ennek oka az a tény, hogy a bankok, kötvényeket kibocsátva, több pénzt kapnak, növelik a tranzakciók számát és ennek megfelelően a saját profitjukat. A jövőben ez csökkenti a magas jelzálogköltségeket. Még egy vagy másfél, vagy akár két százalék is lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy lenyűgöző megtakarításokat szerezzenek a ház megvásárlásával.
Jelzáloglevelek típusai
Ezen értékpapírok piacának jobb megértése érdekében meg kell értenie azok típusát:
- Jelzálogkötvények. Ezek hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok. Teljes mértékben vagy részben biztosítékkal vannak biztosítva. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosnak joga van szavatolótőkéjének visszatérítését követelni a kölcsön fedezetének rovására. Csak bank vagy speciális ügynök bocsáthat ki jelzálogkötvényeket.
- Jelzálog részvételi igazolás. Ez egy regisztrált értékpapír típusa. Nincs névértéke, és a tulajdonos megkapja a jogot arra, hogy az ingatlan egy részének a teljes fedezetét fedezze.
- BS. Ez egy másik típusú értékpapír. Ez egyfajta garancia az ingatlan által biztosított pénzügyi kötelezettségek teljesítésére.
Hogy vannak a dolgok Oroszországban?
Az ország jelzálogkötvény-piacának sajátosságai vannak. És nagyon sok van.
Valószínűleg nem fog kölcsönözni külföldi tapasztalatokat. Végül is, ha az orosz kötvény- és ingatlanpiacról beszélünk, akkor sem egyiket sem a másikot nem lehet stabilnak hívni. Ezért a potenciális befektetők nem sietenek beruházni ebbe a nem ellenőrzött pénzügyi eszközbe. Az instabilitás az egyik fő ok, amely megakadályozza a jelzálogkötvények népszerűvé válását Oroszországban.
A következő ok a magas költség.Ez ahhoz vezet, hogy a magánbefektetők nem engedhetik meg maguknak a kötvények vásárlását, nem is beszélve a rendes orosz állampolgárokról, akik távol állnak a tőzsdétől, de nem bánják, hogy a bankbetétek megbízható alternatíváját veszik fontolóra.
Ezért az ilyen értékpapírok fő célközönsége az NPF-ek, valamint a biztosítási és banki szervezetek. Lenyűgöző pénzügyi összegeik vannak, és még nagyobb vágyuk van arra, hogy ezeket növeljék. Ha a jelzálogkötvények népszerűekké válnak és a hétköznapi polgárok számára hozzáférhetővé válnak, akkor az értékpapírok hozama kissé csökken.
A végső ok a hiányos jogalkotás.
kilátások
Az oroszországi jelzáloglevelek piacát eddig meglehetősen durva ötletnek lehet nevezni, amely semmiféle garanciát nem ad a tőke megőrzésére. Nem ismert azonban, hogy az értékpapírokkal hogyan alakul a jövőben a helyzet.
Néhány szakértő nagyon optimista. Úgy vélik, hogy az oroszországi jelzáloglevelek piaca csak most kezd kialakulni, tehát az ilyen befektetések vonzereje már maximális.
Annak a ténynek köszönhetően, hogy az országban a lakáscélú hitelezés már fejlett az értékpapírok vonzása nélkül, sok időbe telik a helyzet megváltoztatása. Ugyanezen szakértők szerint ez az időszak hét-tíz évig terjedhet. Időközben a jelzálogkötvények kilátásai meglehetősen homályosak.
Ugyanakkor az ilyen értékpapírok piacát vonzónak tekintik mind a bankok, mind a befektetők számára. A jelzáloglevelek lehetővé teszik a hitelintézetek számára, hogy további finanszírozást vonzzanak. A befektetők lehetőséget kapnak arra, hogy hozzájáruljanak egy jövedelmező projekthez és növeljék saját tőkéjüket.
Az értékpapírpiac, különösen a jelzálogkötvények tanulmányozásakor minél több információt kell gyűjtenie. Az összes adat mérlegelése után a potenciális befektető saját döntését hozhatja meg.
