Wie verkaufe ich eine Aktie in einer Wohnung? Rechtsberatung: Wie verkauft man einen Anteil an einer privatisierten Wohnung?

Meistens gemeinsames Eigentum in Megacities weit verbreitet. Nach der Privatisierung eines Gemeinschaftsgebäudes und seiner „Teilung“ können zwei bis sieben Personen Eigentümer solcher Immobilien werden.

Darüber hinaus kann es sich um völlig fremde Personen, Verwandte (Kinder und Eltern) oder um Personen handeln, die verloren haben familiäre Beziehung (Ex-Ehemann und Ehefrau). Früher oder später wird einer der Miteigentümer von Wohnraum seinen Anteil "trennen" und verkaufen wollen. Und dann tauchen viele Schwierigkeiten auf. Wie verkauft man eine Wohnung zu günstigen Konditionen? Lassen Sie uns im Detail verstehen.

Zuteilung einer Aktie

Um Ihren Anteil zu verkaufen, müssen Sie eine Reihe von Verfahren durchführen. Ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer können keine neuen Gäste registriert oder Reparaturen durchgeführt werden. Und es wird auch ziemlich schwierig sein, einen Teil des Hauses zu verkaufen oder zu vermieten.

In der Zwischenzeit ist es weiterhin möglich, eine Beteiligung an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen. Es stimmt, dafür müssen Sie ein so mühsames Verfahren wie die Zuteilung einer Aktie durchlaufen. Dies bedeutet, dass jeder Miteigentümer nach der Privatisierung einen bestimmten Pflichtanteil hat.

Es kann gebrochen ausgedrückt werden. Beispielsweise hat eine Zweizimmerwohnung zwei Eigentümer, von denen jeder einen Anteil von ½ hat. Wenn wir über den Sachanteil sprechen, stellt sich heraus, dass jede Person einen der Räume besitzt und sie gemeinsam die Gemeinschaftsbereiche (Küche, Flur, Speisekammer) besitzt. Darüber hinaus haben sie nach Zuteilung der Aktien das Recht, die oben genannten Räumlichkeiten zu nutzen. In diesem Fall wird der Anteil jeder Person und die Nachbarn bleiben Miteigentümer.

Miteigentum kann auch geteilt werden. Dies ist normalerweise ein komplexer und langwieriger Prozess gemeinsames Eigentum wird annulliert und nur eine Person wird ein voller Eigentümer.

Freigabeverfahren

Die Zuteilung einer Aktie erfolgt notariell, mündliche Vereinbarungen haben selbstverständlich keine Rechtskraft. Wenn die Miteigentümer nicht zu einer gemeinsamen Entscheidung gelangen, muss dieses Problem nur durch das Gericht gelöst werden. Die Klage wird in der Regel von dem Inhaber erhoben, der die Zuteilung der Aktien vornehmen möchte. Eine Klage kann sich bis zu sechs Monate oder länger hinziehen (insbesondere, wenn andere Teilnehmer nicht an Sitzungen teilnehmen).

Verkauf eines Teils der Wohnung

Nach Zuteilung einer Aktie hat der Eigentümer das Recht, diese zu verkaufen. Aber bevor Sie dies tun, müssen Sie anbieten, Ihr Teil an andere Eigentümer einzulösen. Nach dem Gesetz sollten andere Eigentümer vor dem Verkauf eines Anteils an einer Wohnung unbedingt eine schriftliche Mitteilung mit einem Kaufangebot senden.

Dieses Dokument gibt die Kosten und technischen Eigenschaften des Hauses an. Miteigentümer können innerhalb eines Monats nach dem Lesen des Schreibens über den Kauf Ihrer Aktie entscheiden. Das heißt, während dieser Zeit müssen sie entweder Ihr Angebot annehmen oder den Kauf ablehnen.

Um Missverständnisse zu vermeiden, müssen solche Vorschläge per Einschreiben verschickt werden. Wenn beispielsweise die Eigentümer in Zukunft vor Gericht erklären, dass sie keine Benachrichtigung erhalten haben, können Sie Beweise vorlegen.

Wichtige Nuancen

Viele uninformierte Bürger fragen oft: "Ist es möglich, einen Anteil einer Wohnung zu verkaufen, wenn die Nachbarn dagegen sind?" Aus irgendeinem Grund glauben viele, dass andere Eigentümer den Verkaufsprozess ihres Teils des Eigenheims wirklich stören können.Tatsächlich ist dies nicht der Fall. Mit anderen Miteigentümern müssen Sie lediglich Ihre Absicht mitteilen, die Wohnung zu verkaufen. Wenn sie dem Kauf nicht zustimmen, haben sie nicht das Recht, den Verkauf von Aktien an andere Personen zu verbieten.

Nach 30 Tagen seit Bekanntwerden der Nachbarn haben Sie das Recht, Ihren Teil an jedermann weiterzugeben. Aber denken Sie daran: Der Preis muss genau dem entsprechen, den Sie im Mitteilungsschreiben an die Miteigentümer angegeben haben (nicht weniger und nicht mehr). Wenn Sie sich entscheiden, den Anteil an der privatisierten Wohnung zu einem anderen Preis zu verkaufen, kann einer der Nachbarn eine solche Transaktion drei Monate vor Gericht anfechten.

Eine Schenkungsurkunde anstelle eines Kaufvertrages

Einige Verkäufer entscheiden sich in diesem Fall für den Trick. Um das Verfahren zur Benachrichtigung der Nachbarn nicht durchzuführen, stellen sie einfach einen Geschenkgutschein aus. Bei dieser Art von Transaktion müssen die Nachbarn überhaupt nicht benachrichtigt werden, und die Registrierung selbst ist billiger und schneller.

Aber hier gibt es Fallstricke: Wenn Sie Ihren Anteil an eine Person spenden, die nicht mit Ihnen verwandt ist, können die Mitinhaber eine solche Vereinbarung anfechten. Und selbst wenn die Nachbarn nicht nachweisen können, dass anstelle einer Spende ein Kauf- und Verkaufsvorgang stattgefunden hat, ist die Tatsache, dass keine familiären Bindungen bestehen, im Prinzip nicht so schwer nachzuweisen. Bevor Sie einen Anteil an der Wohnung verkaufen, ist es wichtig, mit dem Käufer alle wichtigen Punkte abzustimmen. Besprechen Sie insbesondere den Zahlungsvorgang, zum Beispiel können Sie mit Zahlungsaufschub oder in Raten verkaufen.

Wie verkaufe ich eine Wohnung mit einem kleinen Anteil?

Wenn ein Minderjähriger in der Wohnung gemeldet ist, hängt alles davon ab, ob er der Vermieter ist oder nicht. Wenn ein ihm gehörender Anteil zum Verkauf angeboten wird, muss man die Erlaubnis der Vormundschaft und der Vormundschaftsbehörden einholen, um ihn realisieren zu können. In allen anderen Fällen erfolgt die gleiche Vorbereitung für den Vorverkauf. Der Kaufvorschlag wird jedoch nicht an das Kind, sondern an seine Eltern oder Erziehungsberechtigten gesendet.

Selbstverständlich müssen andere Eigentümer ein Benachrichtigungsschreiben senden. Wenn die Beziehungen zwischen den Nachbarn normal sind, können Sie diese Angelegenheit einfach mit ihnen besprechen und dann von jedem Miteigentümer eine notarielle Kaufverweigerung ausarbeiten. Wenn sich die Eigentümer geweigert haben, Ihren Anteil zu kaufen, Sie aber den Preis geändert haben, müssen sie Sie erneut schriftlich benachrichtigen und innerhalb eines Monats auf eine Antwort warten.

Disposition der Anteile des Kindes

Wenn Sie den Anteil des Kindes an der Wohnung verkaufen müssen, müssen die Eltern die Zustimmung der Vormundschaftsbehörden zum Verkauf einholen. Darüber hinaus muss eine solche Struktur Dokumente vorlegen, aus denen hervorgeht, dass sich die Lebensbedingungen des Kindes nicht verschlechtern und es nicht ohne Unterkunft bleibt.

Das heißt, Sie müssen Dokumente für die Wohnung einreichen, die Sie im Gegenzug kaufen möchten, oder für einen Anteil am Haus (die Größe muss mindestens so groß sein wie die des Kindes zuvor). Anstelle von Papieren für eine neue Wohnung, in der das Kind wohnen wird, kann ein offenes Bankkonto im Namen eines minderjährigen Bürgers oder eines anderen Beweismittels verlangt werden. Um eine Kinderaktie zu verkaufen, müssen Sie im Übrigen dieselben Aktionen ausführen, die oben bereits beschrieben wurden.

Andere Aktienverkaufsoptionen

Es ist erwähnenswert, dass Sie Ihre Freigabe verwalten können, auch wenn es sich um einen nicht isolierten Raum handelt. Das heißt, theoretisch hat eine Person das Recht, einen Anteil an einer Einraumwohnung zu verkaufen. Das Gesetz verbietet solche Transaktionen nicht. In der Praxis ist es jedoch ziemlich schwierig, eine solche Operation durchzuführen.

Und der Preis für solche Quadratmeter wird rein symbolisch sein, denn kaum jemand wird sich ein Wohnzimmer teilen wollen, in dem eine andere völlig fremde Person lebt. In diesem Fall ist es besser, mit dem anderen Miteigentümer über den Verkauf der gesamten Immobilie zu verhandeln oder ihm den Kauf Ihrer Aktie anzubieten. Wenn der Nachbar solchen Optionen nicht zustimmt, muss dieses Problem nur durch ein Gericht gelöst werden.

Es ist viel einfacher, die Hälfte einer Wohnung zu verkaufen, wenn zwei oder mehr isolierte Wohnzimmer in der Wohnung sind.Natürlich wird in diesem Fall der Preis für Immobilien früher niedriger sein, aber bei Bedarf können Käufer für diese Option gefunden werden.

Fallstricke

Makler stellen fest, dass man beim Verkauf von Aktien auf viele Schwierigkeiten stoßen kann. Dies kann zum einen darauf zurückzuführen sein, dass einige Miteigentümer das Konzept des „präventiven Rückkaufs“ mit der „Verkaufserlaubnis“ verwechseln. Sie können sich beispielsweise dem Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens über den Verkauf einer Aktie entziehen, und ohne deren schriftliche Ablehnung ist die Registrierung einer Transaktion nicht möglich. Leider sagt das Bürgerliche Gesetzbuch nichts darüber aus, was zu tun ist, wenn die Nachbarn nicht zur Besprechung gehen.

Es ist auch bemerkenswert, dass es gesetzlich unmöglich ist, einen Anteil an der Wohnung anderer Miteigentümer zu verkaufen. Die Verletzung des Privateigentums Dritter ist strafbar. Daher ist es nur einvernehmlich, eine Einigung über die Rücknahme von Anteilen anderer Eigentümer zu erzielen.

Es gibt auch Situationen, in denen mehrere Miteigentümer die vorgeschlagene Aktie sofort zurückkaufen möchten. In diesem Fall kann der Verkäufer selbst entscheiden, welcher von ihnen seinen Anteil überträgt.

Kostenvoranschlag

Wenn Sie sich trotz aller Schwierigkeiten dennoch dazu entschließen, einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zu verkaufen, sollten Sie damit beginnen, deren Wert zu bewerten. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

· Die Anzahl der Zimmer im Haus;

· Lage des Hauses;

· Bereich der Wohnung;

· Marktsegment usw.

Natürlich hat der Eigentümer das Recht, die Kosten für die Zimmer festzulegen. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Kosten 30-40% unter dem Marktpreis liegen. Wenn Sie sich entscheiden, einen Teil der Anteile an der Wohnung zu verkaufen, müssen Sie sich darauf einstellen, dass dies die Sache noch schwieriger macht.

Nachteile für den Käufer

Eine Unterbewertung ist eine legitime „Entschädigung“ für mögliche Konflikte mit Nachbarn. Tatsächlich sind andere Miteigentümer häufig mit den neuen Mietern nicht sehr zufrieden. Es gibt Situationen, in denen Nachbarn in der Regel neue Schlösser an der Haustür anbringen.

In diesem Fall muss die Person vor Gericht klagen, um Zugang zur Wohnung zu erhalten. Im Gericht werden sie sich natürlich auf die Seite des Opfers stellen, und der neue Eigentümer kann mit dem Gerichtsvollzieher in sein Haus zurückkehren. Wenn die Miteigentümer jedoch anfangen, ständig "Unfug" zu treiben, wird das Leben in einer solchen Umgebung sehr schwierig sein. In dieser Hinsicht ist der Preis einer Aktie in einer Wohnung immer um ein Drittel günstiger als der Marktwert.

Schlussfolgerungen

Wie kann man also eine Aktie in einer Wohnung verkaufen? Grundsätzlich sollten bei Einhaltung aller zivilrechtlichen Vorschriften keine besonderen Schwierigkeiten auftreten. Das Wichtigste ist, dass Sie nicht vergessen, anderen Mitinhabern anzubieten, Ihren Anteil einzulösen. Wenn sie sich weigern, müssen die Miteigentümer eine notarielle Ablehnung ausstellen. Wenn der zum Verkauf angebotene Anteil dem Kind gehört, müssen Sie auch die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde einholen. Sie haben auch das Recht, einen Teil Ihrer Aktie zu verkaufen.

Und das Letzte: Sie können ein Zimmer nur dann verkaufen, wenn es privatisiert wurde und die Eigentümer das Gehäuse auf der Grundlage des gemeinsamen Eigentums besitzen.