Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien werden in den letzten Jahren zunehmend hypothekarisch über die Bank abgewickelt. Günstige Zinssätze, Mindestbetrachtungssätze, die Möglichkeit der Verwendung einer Mutterschaftsbescheinigung und staatliche Förderprogramme machen sie erschwinglicher. Diejenigen, die zum ersten Mal auf Bankdienstleistungen stoßen, hören eine Menge neuer Begriffe und Ausdrücke. Eine davon ist die gesetzliche Hypothek. Was ist das - also nicht sofort verstehen. Daher ist es sinnvoll, dieses Problem separat zu prüfen, damit die Teilnehmer an der Transaktion ein Verständnis und ein Bewusstsein für das Geschehen haben.
Gesetzliche Bezeichnung der Hypothek
Im Zivilgesetzbuch und im Bundesgesetz der Russischen Föderation Nr. 102 „Über Hypotheken“ hat der Gesetzgeber die Definition dessen festgelegt, was es ist - eine Hypothek aufgrund des Gesetzes. Diese Richtung der Kreditvergabe impliziert immer das Vorhandensein einer Belastung oder wird im Allgemeinen auch als Sicherheit bezeichnet. Am häufigsten ist die Registrierung von Immobilientransaktionen durch die Verwendung von Bankmitteln. Somit entsteht eine Hypothek. Die zuverlässigste Möglichkeit besteht darin, sie gesetzlich zu formalisieren, da der Kreditnehmer das Eigentumsrecht angesichts des garantierten Bestehens einer Belastung nicht anfechten kann.
Sobald das Recht auf Immobilien im Einheitlichen Staatsregister (Unified State Register of Rights) eingetragen ist, können wir über die Entstehung von Verpflichtungen für diese Art von Hypothek sprechen. Das Eigentumsrecht entsteht durch Abschluss eines Rentenvertrages, Verkauf und Kauf, Verpfändung von Eigentumsrechten.
Konstruktionsmerkmale
Die meisten Kunden erhalten zunächst die Genehmigung für einen Hypothekarkredit und suchen dann nach einer geeigneten Immobilie. Nachdem sie sich entschieden haben, unterzeichnen sie einen Darlehensvertrag und erst nach dem Verkauf. Sobald die staatliche Registrierung von Hypotheken gesetzlich vorgeschrieben ist, überweist die Bank das Darlehen an den Immobilienverkäufer. Daher können Kunden nicht auswählen, in welcher Form eine Hypothek ausgegeben wird. Wenn es darum geht, Immobilien mit geliehenen Mitteln zu kaufen, wird eine Hypothek automatisch als gesetzlich formalisiert betrachtet.
Dokumentarfilm, der Kreditnehmer wird Eigentümer der Immobilie, aber da es auf Kosten von Fremdmitteln erworben wird, wird es auch eine Verpfändung. Der Kreditnehmer kann das erhaltene Geld nur für den Kauf eines Immobilienobjekts ausgeben, das anschließend als Sicherheit an ein Kreditinstitut weitergegeben wird. Bargeldverwendung von Kreditgeldern ist nicht vorgesehen.
Gründe für die Eintragung
Die folgenden Arten von Immobilien sind gesetzlich festgelegt und können im Rahmen einer Hypothek erworben werden: eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt oder ein neues Gebäude, ein Zimmer, ein Grundstück, ein Haus (Cottage, Herrenhaus), eine Garage, eine Genossenschaft und ein Produktionsraum. Wird einer von ihnen mit einem Teil des Bankvermögens erworben, so entsteht aufgrund des Gesetzes eine Hypothek. Dies gilt auch für den Fall, dass Immobilien in Teilbeträgen gekauft werden.
Es kann auch bei der Erstellung eines Rentenvertrages oder beim Hausbau vorgesehen werden. Beim Bau einer Struktur oder eines Gebäudes auf einem Grundstück, das von einem Kreditinstitut belastet wird, gilt die Hypothek auch für diese Objekte. Die Ausnahme können die im Hypothekenvertrag festgelegten Regeln sein.
Pflichten und Rechte des Kreditnehmers
Nachdem die Hypothek gesetzlich formalisiert wurde, muss die Hypothek in der Form aufbewahrt werden, in der sie ursprünglich übertragen wurde.Die Haftung des Kreditnehmers erstreckt sich auf Schäden oder den Verlust der Unversehrtheit des Eigentums. Wenn einer dieser Punkte aufgetreten ist, ist es notwendig, den Kreditgeber zu informieren.
Für den Fall, dass das Landhaus Gegenstand der Hypothek ist, hat der Darlehensnehmer das Recht, die Umgebung mit Gebäuden auszubauen, die nicht dem Gesetz widersprechen. Dazu muss er weder die Genehmigung noch die Zustimmung der Bank einholen.
Wenn die Parameter eines Hypothekendarlehens die Möglichkeit vorsehen, das verpfändete Vermögen an einen Dritten zu übertragen, wird es zur Hypothek und ist für die Erfüllung der Bedingungen des Hypothekenvertrags verantwortlich. Dies kann auch Verpflichtungen einschließen, gegen die der Vorbesitzer verstoßen hat.
Registrierung des Rechts
Nachdem Sie entschieden haben, was eine Hypothek laut Gesetz ist, müssen Sie verstehen, wie das Registrierungsverfahren abläuft. Jeder Fall, der mit einem Eigentümerwechsel verbunden ist, unterliegt der staatlichen Registrierung im einheitlichen staatlichen Rechteregister. Bevor Sie ein Geschäft abschließen, müssen Sie entscheiden, ob das Objekt von Dritten belastet wird. Sie können die Informationen über die Online-Dienste des Unified State Register of Enterprises oder des International Financial Center überprüfen, indem Sie sich an Rosreestr wenden.
Um mit dem Registrierungsprozess fortzufahren, müssen die folgenden Schritte ausgeführt werden:
- Holen Sie sich die Genehmigung für ein Darlehen bei der Bank, erstellen Sie einen Kaufvertrag.
- Stellen Sie diese Dokumente der staatlichen Stelle sowie eine Hypothek zur Registrierung zur Verfügung.
Die Registrierung erfolgt innerhalb von 5 Werktagen. Wenn wir von Immobilien wie Grundstücken, Nichtwohngebäuden, Bauten oder Gebäuden sprechen, sieht das russische Recht einen Zeitraum von 15 Arbeitstagen vor.
Dokumentation
Die offizielle Bestätigung, dass die Immobilie belastet ist, ist eine Hypothek. In der Regel wird eine Hypothek nach gesetzlicher Eintragung von einem Bankangestellten ausgeführt. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein Notar eine Hypothek aufstellt.
Da die Immobilie belastet ist, kann sie ohne Zustimmung der Bank nicht realisiert werden. In der Bescheinigung über die Eintragung von Rechten im Abschnitt „Belastung“ muss vermerkt werden, dass das Objekt auf Kosten von Kreditfonds erworben wurde. Sobald alle Schulden beglichen und die Verpflichtungen gegenüber der Bank vollständig erfüllt sind, versieht der Registrar die Eigentumsbescheinigung mit einem Stempel. Die staatliche Pflicht für dieses Verfahren wird nicht erhoben, das Gesetz sieht eine Frist von drei Tagen für die Durchführung dieses Verfahrens vor.
Ohne die schriftliche Zustimmung des Pfandgläubigers ist die Pfändung oder Veräußerung von Grundstücken aus einer Hypothek nicht möglich.
Kann ich eine Hypothek aufgrund einer Vereinbarung ersetzen?
Um zu verstehen, was es ist - Hypotheken aufgrund des Gesetzes, ist es notwendig, die andere Form zu unterscheiden - Hypotheken aufgrund des Vertrags. Es besteht die Möglichkeit, während der Ausführung eines Geschäfts mit einem Immobilienobjekt, das sich bereits im Eigentum des zukünftigen Kreditnehmers befindet, dieses als Sicherheit zu übertragen. Es ist auch möglich, dass der Kreditnehmer ein Darlehen erhält, das Eigentumsrecht ausstellt und das Eigentum erst dann als Sicherheit an die Bank überträgt. Ohne eine Hypothek ist ein Vertrag auch aufgrund einer Vereinbarung möglich, in welchem Fall keine Belastung entsteht.
Diese Richtung birgt gewisse Risiken, da die Möglichkeit besteht, dass ausgegebene Mittel nicht zurückgezahlt werden. Es ist unmöglich, die Art der Hypothek selbst zu bestimmen. Es folgt auf der Grundlage des Gegenstands der Hypothek und der Art der Veräußerung der erhaltenen Mittel.
Kurz über die Unterschiede zwischen den beiden Formen von Hypotheken
Um die Unterschiede zusammenzufassen, sieht es so aus:
- Registrierungsverfahren: Die Hypothek aufgrund des Vertrags muss separat registriert werden, und die Dokumente müssen zusammen mit dem Hypothekenschuldner und dem Hypothekenschuldner im Einheitlichen Staatsregister eingereicht werden.Bei der Eintragung eines Hypothekenvertrags erfolgt der Eintragungsvorgang kraft Gesetzes gleichzeitig mit der Eintragung der Rechte im Einheitlichen Staatsregister durch den neuen Eigentümer. Der Pfandgläubiger und der Pfandgläubiger können dem Staatsorgan getrennt Unterlagen vorlegen.
- Der Erhalt einer Hypothek impliziert laut Gesetz den gezielten Einsatz von Mitteln, bei denen das erworbene Eigentum automatisch zur Verpfändung wird. Im Rahmen einer vertraglichen Hypothek können keine Sicherheiten gestellt werden, die Immobilien des Eigentümers können jedoch eine Belastung darstellen.
- Das Verfahren der Eintragung einer Hypothek aufgrund des Gesetzes sieht nicht die Notwendigkeit vor, eine staatliche Gebühr zu entrichten, was mit der Vertragsform nicht gesagt werden kann.
Inhaberwechsel oder Kündigung einer Hypothek
Für den Fall, dass eine Grundschuld kraft Gesetzes eingetragen ist, der Darlehensnehmer jedoch seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann die Grundschuld zum Verkauf an den Gläubiger übertragen werden. Sobald die Verpflichtungen aus dem Hypothekendarlehensvertrag erfüllt sind, wird die Schuld zurückgezahlt, und die Gültigkeit der Hypothek erlischt. Sie können sicher über die Entfernung der Hypothek aufgrund des Gesetzes sprechen.
Auf gesetzlicher Ebene kann ein Hypothekeninhaber beispielsweise beim Verkauf oder bei der Refinanzierung eines Hypothekendarlehens gewechselt werden. Wenn der Inhaber des Zertifikats keine Kreditmarken im Feld „Gemeinkosten“ haben muss, muss er ein neues Zertifikat ausstellen. Um es zu erhalten, zahlt der Eigentümer eine staatliche Gebühr von 200 Rubel.
Dauer der Prüfung und notwendige Unterlagen zur Entlastung
Der maximale Zeitraum, in dem die staatliche Registrierung der Beseitigung von Belastungen erfolgt, beträgt drei Tage. Um das Verfahren zu implementieren, müssen Sie die folgenden Dokumente bereitstellen:
- Antrag des Hypothekengebers mit Belegen über die vollständige Erfüllung der Verpflichtungen aus der Hypothek.
- Der Antrag des Hypothekeninhabers wird in der Regel im Auftrag der Bank gestellt.
- Wurde die Aufhebung der Verpflichtungen aus der Hypothek aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung getroffen, so ist dies ebenfalls vorzusehen.
Ein Antrag kann vom Eigentümer der Immobilie und der Bank gemeinsam gestellt werden. In den meisten Fällen wendet sich der Kunde (ehemaliger Kreditnehmer) nach vollständiger Erfüllung seiner Verpflichtungen selbst an die staatliche Stelle. Es ist bemerkenswert, dass er eine Hypothek erhalten kann, indem er eine Annahmebescheinigung in einer Bankfiliale unterzeichnet, in der ein Hypothekendarlehen ausgestellt wurde. Sie benötigen auch eine Bescheinigung über die Abwesenheit von Schulden, aus der das Datum hervorgeht, an dem der Hypothekenvertrag geschlossen wurde.
Ist die Bank groß, kann sie die Belastung selbständig abbauen, nachdem der Kreditnehmer die Verpflichtungen aus der Hypothek erfüllt hat.
